【2001.4.27】【2001.4.27】
【目 次】
はじめに．
Ⅰ．組合設立の準備活動について
１．再開発を進める基本的観点
(１)住民の、住民による、住民のための市街地再開発
(２)人間関係そのものの再開発
(３)都市のライフサイクルと境界領域対策
２．準備組合の活動
(１)作業の流れ
ａ）発起人活動
ｂ）研究会活動
c）準備組合の設立
＊＊＊今回掲載は、ここまでです。＊＊＊
１）権利者意向の把握
２）組織づくり
ｄ）準備組合の活動
１）事業計画、権利変換計画案の作成と検討
２）新しい街の使い方と権利変換計画
３）定款、事業計画案への合意
３．関係機関との協力体制
Ⅱ．組合の運営について
出典：社団法人 全国市街地再開発協会 市街地再開発'７４より抜粋
| はじめに． |
《まちつくりを進めるにあたって》 まちづくり事業は、行政主導型や民間主導型、公民協働型など、その手法や運営形態、規模ともに様々な展開を行っています。しかしながらその中心に位置するのは、「人」であり、多くの関係者が集まり、協働で運営されてます。まちつくりの現状では行政や企業と共に地域住民も参加してまちつくりビジョンを語り進めていく事業も数多く見られます。組合施行や個人施行で実施されている市街地再開発事業では、いわゆる民意の集団のもとで事業が運営実施されています。このような組織活動はそれ自体に営利活動を伴わない非営利性な活動であり、地域社会に住む不特定多数の人々に広く利益の増進に寄与する、いわゆるＮＰＯ的組織によるまちつくり活動によって運営されているのです。 ここでは再開発事業を例にとって、そのまちつくりの進め方を見てみましょう。 |
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| Ⅰ．組合設立の準備活動について |
| １．再開発を進める基本的観点 ①再開発は市街地住民の、住民による、住民のための事業である。住民は地域のあり方を考え、街区のもつ生活上の機能・便益や環境の将来を見通し、住民の意志と協力によって住民の手で施行されるべきである。住民の叡知と研究は必要な都市機能の更新につながって行く。 ②再開発事業は人間関係そのものの再開発である。都市施設や建築物の整備は地域の人間関係の改善の結果、円滑な展開をみせるものである。それは都市に失われつつある「ことば」をとりもどすことにある。 ③再開発事業の施行は、都市システムやメタボリズムに大きな影響を与える。要因相互にも時系列にも調和を破壊することのないよう広範囲な領域への配慮が必要である。 |
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| (１)住民の、住民による、住民のための市街地再開発 |
| 再開発事業が施設整備の方向に走って人間疎外の事業となったり、商工行政上の諸問題などを生じないよう特別な配慮が必要であることは今更言うまでもありません。 新しい都市像を背景に新しい市民生活の体系を整備すると共に都市機能の整備や土地の高度利用を図るべきを、都市問題の緊急性から市民全般の受益増加を急ぎ、結果として市民生活の調和やリズムを部分的に混乱させた所に原因がありそうです。 住民の発意による組合施行は特にその性格から言ってまず生活便益や、生活機能の整備を中心として計画されます。そして、この計画が真の意味で、長期間の生活機能や環境の保全を確保するためには施行地区の規模の拡大やあるいは緑地など都市施設の充実が必要であり、共同施設の使われ方の研究を行って新しい社会像を想像する気運が充実していきます。努力を重ね、気付いてみたら土地は高度に利用されており地域の都市機能の更新は進んでいたというようなアプローチはありうる筈です。 市街地における生活は、人生のある限られた安定期間を除いてライフサイクルの殆どが早いテンポで変動し、大多数の人々はこの変動への対応を余儀なくさせられています。誰しもが問題を抱え、対応策に苦しまないものは恐らく数少ないことになるでしょう。個人個人で解決できない事も組合という協力の場でみんなで対策をたて、公共団体の協力のもとにこれを実施に移すという姿勢こそ住民主体の再開発であると思われます。 |
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| (２)人間関係そのものの再開発 |
| 市民主体の再開発、市民参加の事業といわれる時代はややもすると地域社会の理性の枠をはみ出した主張が多くなりがちです。しかも再開発事業は権利変換とか権利調整という、権利者の貴重な財産を左右するそして人間の持つある側面をクローズアップしやすい傾向を持っており、平面的にひろがる従前権利を立体的に再整理するという困難な側面を持っています。 このような状況の中で再開発権利調整の実を上げるためには、権利変換の実施に際して、権利者の多様な要請をなるべく多く吸収、集約した計画が先ずもって肝要であることは論を持ちません。しかし、もし仮に権利者の権利面積や評価格やシステムに関する要求を１００％満たしたとしても権利変換はスムーズに進むとは限りません。それは、組合という閉ざされた社会の中での従前からの問題意識の浮上りや権利構造とだけでは表現出来ない人間関係の葛藤によって物的な世界を圧縮し感情的な空気だけが支配する世界となってしまうからです。このような状況からの脱却を図り正常な姿となるには事業期間にとってかなりな期間を必要とするもので、参加意欲の旺盛な権利者にとっては別の苦痛を与えることになります。これらのトラブルは組合人事や組織に対するクレームや無理な権利主張となって現れています。従って組合の人事は、メンタルな権利変換とも言える訳で、討議され、工夫された新しい生活施設の中での人間関係を再開発し、創り上げることに成功した組合は、適切な地域社会リーダーのもとに権利者相互を尊重しあって調整し新しい施設建築物での生活に適応して行くことができます。 つまり権利変換計画の円滑な実施には前提として地域社会の人間関係の再開発が必要であり、この充実の度合いが事業の成否を決めるものと言って過言ではありません。 再開発施設建築物の竣工後の生活環境は住み慣れた従前の住環境より高密度であり、協同化の範囲は広くなっています。施設の利用形態においても、所有形態についても独立性や自由度にある程度の制限が必要になってきます。 権利者にとって初めての体験も権利者相互の暖かい人間関係の創造によって不安なく事業化へ踏み切れるのです。市街地再開発事業は地区権利者の人間関係の再開発から出発するものとして考えられなければなりません。そうして都市に失われつつある「ことば」を少しでも取り戻していきたいものです。 |
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| (３)都市のライフサイクルと境界領域対策 |
| 近代都市の組織システムは近代化と共に益々複雑となり、各組織の部分部分はまるで独立した生き物のようにそれぞれのメタボリズムを活発に行って、しかも相互に有機的に結絡しています。 職業の分化は極度に進み、階層格差は益々拡大の一途を辿っています。我々のとらえる指標はそれらの合計値でしかありません。未だ都市に関する基礎科学は現代の要請に充分な対応を示していません。我々は今、自然科学の実験、検証のプロセスを自らのまちづくりによって累積し、都市に関する基礎科学の充実を図り、人類にとっての都市を未来あるものにするよう努力しなければなりません。 市街地中心部の再開発の施行は、与件に適合した時次から次へと影響の転移や連鎖を生んで行きます。商業施設の量や質的な配置が与件に適合し、消費者の要請に応えた時、商業立地は再開発事業をインパクトとして非常な向上をみせるものです。立地の向上は地価の上昇となり、税の増収となり、歳入の増加は公園や福祉施設となって都市的サービスは増加するでしょう。都市的便益の向上は地域比較され人口の社会増が増大し、新しい企業活動の可能性が生じてきます。雇用の増大は個人所得の格差となり、これに伴う人口の流入は別種の問題を持つようになるかも知れません。このような転移の連鎖は遂には都市そのものの形成要因を根底から変化させ、新しい時代の構成要因によって別の都市のように景観を変えてしまうのです。 このような時、個人の職業、求められる技術、階層、所得、生活のレベルが変化し遂には求められる生活環境、空間まで変化してくるのです。都市はまさに活きていると言われるわけです。 都市に関する領域は人間に関する総ての領域に亘るのは当然のことと考えられます。都市計画、建築計画、商工業など各次産業税務、法務はもちろんのこと、公衆衛生、環境学、心理学あるいは財政、自治、政治、行政などあらゆる分野にわたった世界です。 これらのスペシャリストの力を総合的、有機的に活用し、合目的的に集約するコーディネート能力と専門領域と専門領域との間の空白をうめるような努力と２つの分野が要求される事業でもあります。 後者は、先ず自分の領域を脱出して他の領域に入り、これを理解した後もう一度自分の領域を見直すことから始めるのが良いと言われています。 再開発事業は、このような都市の各領域をライフサイクルという時間の概念を入れた眼でとらえ、調和ある事業として展開するような充分な配慮が必要です。 |
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| ２．準備組合の活動 (１) 作業の流れ |
| 1)発起人活動 地区権利者の盛上りの度合いに応じて発起人又は世話人活動によって研究会、説明会、勉強会などを開催する。 ▼ 2)研究会活動 基礎知識の少ない権利者が事業のしくみを研究し判断材料を得たり事例研究により不安感が除かれると具体的な地区の計画が欲しくなる。 ▼ 3)準備組合の設立 地方公共団体の指導と協力のもと本組合設立の準備のための組合を設立し、地区の具体的な計画を作成、検討する場とする。 ①権利者意向の把握 研究会活動や、公共団体の協力の結果、権利者の判断能力の向上が進んだ所で、組合組織、評価方法、補償基準、権利変換手法など事業計画案の作成に必要な権利者へ意向を把握する。 ②組織づくり 準備組合の組織や人事は従後の社会組織へつながり、精神面の権利変換とも言えるもので、組織リーダーの資質は事業の方向や進行を左右するものである。事業費用の賦課、準備組合員の範囲など必要な事について規約などで定める。 ▼ 4)準備組合の活動 本組合の設立に際して定款及び事業計画を定め、定められた範囲の同意を求めることになる。従って準備組合は事業計画、権利変換計画など実質的な事業方針を定める組織である。 ①事業計画、権利変換計画案の作成と検討 組織づくりの結果、準備組合の担当者は、コンサルタントと共同して必要な検討を行い、第１次の事業計画、権利変換計画案を総会に提案する。総会での検討のあと、個々の権利者はどうなるか個票を提示して協議する。 ②新しいまちの使い方と権利変換計画 ここで権利者の一人一人の生活基盤や生活環境をどのようにするか最も大切な時期でキメ細かい配慮が必要である。新しい施設建築物の使い方と権利変換計画案との調整を行い、何度も修正していく。 ③定款、事業計画案への合意 組合リーダーと権利者全員の充分な意志交流に支えられて共同化部分の多い立体権利変換を中心とする事業計画並びに定款に大多数が合意をすると本組合の設立の事務作業に入ることになる。 |
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| ａ）発起人活動 |
| 町内会の会合や商店街の催事の集まりの中でまちの改造や、発展策が話し合われ、人々の口にのぼる様になると地区の有力者に相談したり、市や県の窓口に足を運んで知識を吸収したりして、いつの間にかまちの人達に話題として拡がっていきます。このようなまちの話題が急に盛上がったり下火になったりして、ある時間が経過するとこの際何とかまちの改造を進めなくてはという声が高まります。これから進めていくためには、あのような人格者に相談してリーダーになって貰った方が良いか、あの人には幸い時間に多少余裕があるから骨を折って貰うと良いとかいう具合に世話人とか発起人が定まっていくのが一般です。 １）活動の方向 発起人の活動は、地方公共団体の手による再開発基本計画の作成に先立って行われる場合も同時の時も作成後の時もありますが、基本計画の説明会の効果など地区の盛上がりの状況を把握して適切に準備組合や組合の設立に繋ぐ重要な役割を持っています。つまり発起人は、地元の考えをとりまとめて公共団体へ伝達しあるいは、地元に対し再開発の必要性やまちつくりの方向を周知させ、更には研究会活動を主催し、準備組合などに引き継いでいくといういわば創生期の重要な推進力を担っています。この発起人の活動は、全く白紙の権利者に何らかの方向を与えることになるだけに従後の展開に大きな影響を与えるもので、極めて慎重な行動が要求されます。 再開発への発想が前述の民間主導型の他に公共団体主導型、あるいはディベロッパ－主導型もあり、いずれの場合も地元側の窓口として、地元をとりまとめ事業の推進を図っていくという意味で重要な役割を担っています。 ２）発起人の資質 再開発事業の推進役としての発起人は、地区内権利者の真の声を謙虚に聞く気持ちで実情を把握し、この時期に最も多い不安感を少しでも和らげるために充分な対話や協議を続けることになります。地区権利者にとってこの段階は、家庭の内情にふれた相談をしたり、また隣家とのトラブルに関する協議をしなければならない時期で、相談等の対象は発起人となります。また一方ではこの再開発が実施され、竣工後においても発起人は再開発施設建築物内における高密度、共同化部分の多い生活の指導的役割を担うことが想定されます。従って再開発の推進役としての発起人に求められる役割等は極めて多くかつ重要なものです。 先ず、再開発事業に対し強い関心と信念を持っていかなければならないことは、事業の発起人として当然のことです。この強い関心と信念は内外に対する説得力の源となり、事業の大きな推進力として期待されます。内外に対する説得力を持つ立場にいる人、情報を集めやすい立場にいる人、つまり事業を客観的に位置づけし、判断できることも大切な要因です。事業の進行にあたっては、意見の対立も生まれることもあり、自己中心の考えにとらわれて調和を欠く場面も発生します。権利者間のトラブルも発起人に対する反発を生ずることがあるかもしれませんが、これらに対する緩衝作業も発起人活動の役割の一つとなるでしょう。このような人間関係の改善は、そのまま事業の円滑な伸展につながるもので心理的な権利変換であるとも考えられ、発起人はこの重要な「かなめ」としての役割を担うことになります。 従って、公正かつ中庸性のある人格によって権利者から信頼されること、そして時間的、経済的にある程度の余裕があることも大切なことと考えられます。 要約すれば、かなりの地位にいる人が再開発の必然性を信じ、政治的、経済的な野心を捨て、慈愛の心をもって権利者間の和をひきだし、権利者の精神的な要となっていく奉仕的な指導者を求めていると言い換えることができます。過去における再開発の成功事例には、必ずこのような指導者が大きな役割を果たしていますし、今後もこのような指導者の存在の重要性が高まっていくものと考えられます。 |
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| ｂ）研究会活動 |
| 発起人の公正かつ客観的な活動によって、再開発へのある程度の期待が高まってくると、もう少し具体的な事業の内容について知りたくなってきます。発起人は地区内権利者の真の声に謙虚に耳を傾け、この時期に多い不安感を少しでも軽減できるように研究会や説明会を開催することが必要になります。 再開発はシステム事業です。都市計画、建築、商業などの経済活動、民法、商法、税務上の問題など複雑なシステムの相互関係を理解し、権利の評価額と権利床の関係や金銭給付額の税法上の取扱いなどのシステムの成り立ち方など具体的な知識を研究会の中で総合的、有機的に取得して貰いたいのです。この研究会活動は準備組合から本組合の設立をうかがう第１期の討議のための練習の場でもあり、これから自らの財産について何らかの判断の時期を迎えるにあたっての判断基準取得の場でもあります。 研究会での知識は、研究会活動が効果的であればあるほど全事業期間に亘って事業に影響を及ぼすことに留意し、公共団体や専門家の協力を必要に応じて求め、現況を充分検討し、指導方針を見定めて研究会を運営しなければなりません。この方針には、そのものずばり事業化のための説明会というアポロ－チと立地の改善のためや、生活機能の整備改善を図るにはこの事業化が必要であるというアプロ－チとに分けられます。基本計画発表時期、他地区の動向、地元権利者の意識、権利変換上の問題点など充分検討し、指導の大綱を定めて開催されることが望まれます。 この研究会活動の日程は、システムの全容から言っていくら時間をかけたとしても充分すぎることはありませんが、各権利者の日常生活上のリズムやサイクルを基準として、会合時間、場所、開催のサイクルあるいはテ－マなどを定める必要があります。研究会テ－マの例を次に挙げます。 ①実例による再開発事業の進め方 ②商業などの立地構成力（このテ－マは地区のニ－ズなどから必要に応じて変化させる） ③市街地再開発事業の概要とそのポイント ④権利変換とは、その必要な基礎知識 ⑤事業計画のたて方とその実例 ⑥今後のスケジュ－ル討議 |
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| ｃ）準備組合の設立 |
| 発起人を中心として地方公共団体、コンサルタントなど関係機関の協力を得ながら研究会を何回か開催すると、権利者が再開発へ取り組む姿勢もだんだん実のあるものになってきます。研究会では再開発を完了した実例研修や、判断のための基礎素養が得られ、今後の展開の方向もほぼ明瞭になってきます。再開発の必要性への理解、そして権利者の盛上がりがでてくるにつれて、我々の地区ではどの様な権利変換計画が望ましいのか、又どのような運営形態が考えられるか、そのための資金調達の方法はどうかなど権利者の興味は具体的なものになります。これらの意見が集約され、具体的な計画を作成するために本格的な討議の場を造ろうとか、必要な資金はみんなで出し合おうという声が高まり準備組合の設立準備が始まります。 準備組合は、権利者による任意団体ですが、権利者にとっては初めての共同討議の組織です。ここでの組織、人事構成は大きな問題です。この段階でヒアリングあるいはグループインタビューなど専門家の力を借りながら権利者の意見を集約し、これをもとに準備組合規約又は定款、部会構成、人事あるいは賦課基準など準備組合の設立のための基盤が造られることになります。 発起人や世話人が中心となって権利者相互の連帯を強め研究会を終了して、権利者の参加意欲が高まった時、準備組合へ進むことになりますが、ヒアリング、面接アンケ－トなどの結果、権利者意識が充分でないときは協議会形式の討議である方が適切である場合があります。この段階では、名前にこだわることなく権利者の足並みを揃えることを主とすべきでしょう。また、公共団体やコンサルタントと協議し、事業予定地区の適正な範囲、準備組合員の範囲、借家権の取扱いなどは地区生活圏の構成からみて適切に選択されなければなりません。 再開発準備組合の設立について権利者の認識と理解が大前提であることは論を得ませんが、積極的な参画を得るためには、権利者の相談に応ずる機会の多い各層に亘る幅広い支援団体が必要です。 この支援を受けるために必要なものは、権利者代表でもある発起人と地方公共団体及びコンサルタントなど専門指導機関との三身一体に近い指導体制の確立にあると言っても過言ではありません。 |
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